Wachsender Bedarf an Pflegeimmobilien: Prognosen für die Marktentwicklung

Alten- und Pflegeheime sind derzeit deutschlandweit der Grund für eine rege Bautätigkeit. Doch was steckt dahinter und: Ist es ein längerfristiger Boom?
(stock.adobe.com © WavebreakmediaMicro)
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Beim Bau-Boom der gegenwärtigen Zeit ist eines immer wieder für aufmerksame Augen auffällig: Gebaut werden da nicht nur herkömmliche Einfamilienhäuser, sondern vielerorts Gebäude, die mit Begriffen wie „Seniorenwohnungen“ oder „Pflegeresidenz“ für sich werben.

Der Grund dahinter ist simpel, die Bautätigkeit ist eine Reaktion auf einen wachsenden Bedarf. Das ist nicht zuletzt für Investoren interessant.


Pflegeimmobilien: Antwort auf sich ändernde Bedürfnisse

Wenn der Mensch kalendarisch altert, dann zieht zumindest der Körper unaufhaltsam mit. Zwar kann fast jeder durch eine auf seine Bedürfnisse abgestimmte Bewegung etwas(!) dagegen anarbeiten. Aber was beispielsweise eine durch Alterungsprozesse beständig schlechter werdende Nachtsehfähigkeit anbelangt, helfen weder Sport noch Medikamente. Bei vielen anderen typischen Alterserscheinungen und -krankheiten sieht es ganz ähnlich aus.

In der Folge finden sich viele ältere Menschen in einer Lebensrealität wieder, die von komplexen Herausforderungen geprägt ist:

– Das bisherige Wohnumfeld schränkt zumindest immer mehr ein. Teilweise kann es sogar regelrecht lebensgefährlich werden. Mitunter lässt es sich sogar nur dann noch nutzen, wenn regelmäßig Pflegepersonal vorbeischaut und hilft.

– Oftmals ist das gesamte bauliche Konzept und sogar die großmaßstäbliche Lage nicht auf die Wünsche, Ansprüche und die körperlichen Möglichkeiten für ein Leben mit solchen Alterserscheinungen eingerichtet. Denken wir an eine Wohnung mit riesigen Räumen, die alle geheizt und gereinigt werden müssen. Oder ein Umfeld, in dem sich nichts fußläufig erreichen lässt.

– Nicht zuletzt können viele Senioren in ihrem bisherigen Wohnumfeld nur wenige Gleichaltrige vorfinden. Das wiederum ist eine Herausforderung für sich. Es ist sowieso schon für viele Menschen schwierig, in einem höheren Alter noch neue Bekanntschaften zu schließen. Ungleich schwieriger wird es, wenn es eine erhebliche Altersdifferenz gibt – jedoch ist Alterseinsamkeit eine vielfach verkannte Gefahr.

Mit diesen drei Punkten ist bereits ein systemischer Bedarf für Alten- und Pflegeimmobilien vorhanden. Sie sind in jeglicher Hinsicht darauf ausgerichtet, jede der genannten Herausforderungen anzusprechen. Sei es einfach nur barrierefreies Wohnen oder ein Leben in Gesellschaft Gleichaltriger mit professioneller Betreuung.


Pflegeimmobilien: Steingewordene Zeugnisse des demographischen Wandels

Pflegeimmobilien ermöglichen insbesondere älteren Menschen, ein komfortables, sicheres und bedarfsorientiertes Wohnen. Allerdings erklärt das noch nicht, warum derzeit so viele davon gebaut werden.

Dahinter steckt der demographische Wandel an und für sich. Die Fakten sprechen eine sehr deutliche Sprache:

Auf Deutschlands Gesamtbevölkerung bezogen, haben ältere Menschen seit Jahren einen steigenden Anteil. Tatsächlich gehören wir zu den Top-5 der Nationen mit dem höchsten Durchschnittsalter weltweit. Die Gründe dafür:

– Medizin: Durch verbesserte Diagnosemethoden, Medikamente, Techniken usw. können heute viel mehr Menschen ein hohes Alter erreichen, das noch vor wenigen Jahrzehnten nur einigen vergönnt war.

– Arbeitswelt: Seit Jahrzehnten wandelt sich Deutschland zu einer Dienstleistungsgesellschaft. Damit einher gehen körperlich weniger anstrengende, weniger gefährliche Berufe, die Menschen weniger verschleißen.

– Gesundheitsbewusstsein: Menschen ernähren sich heute gesünder, treiben mehr Sport, nehmen mehr Vorsorgeuntersuchungen wahr. Das alles trägt seinen Teil dazu bei, ein höheres Alter zu erreichen.

Das heißt, in Deutschland leben nicht nur insgesamt prozentual viele ältere Menschen, sondern auch in relativen prozentualen Zahlen:

– 1990 gab es im gerade geeinten Deutschland lediglich 13,0 Prozent Menschen ab 67 – bei 79,7 Millionen Gesamtbevölkerung.

– 2020 gab es im Bundesgebiet hingegen 19,5 Prozent dieser Altersgruppe bei 83,3 Millionen insgesamt.

Das heißt, bereits aus diesem Grund ist bei Pflegeimmobilien ein erheblicher Nachholbedarf vorhanden. Das gilt sowohl hinsichtlich der Nachrüstung von Bestandsimmobilien als auch dem kompletten Neubau.

Denn neben der Altersstruktur änderten sich über die Jahrzehnte ebenso die Lebensgewohnheiten der Bevölkerung:

– 1990 lebten 73,1 Prozent der Deutschen in Städten und 26,9 auf dem Land.

– 2020 lebten 77,5 Prozent der Deutschen urban und nur noch 22,5 auf dem Land.

Das heißt, viele ländliche Pflegeimmobilien existieren mittlerweile weit von ihrer Zielgruppe entfernt. Sie müssen dementsprechend durch Gebäude ersetzt werden, die näher an oder sogar in einem städtischen Umfeld liegen – eben dort, wo ihr Klientel lebt und verständlicherweise nicht weg möchte.


Pflegeimmobilien: Eine Branche mit Zukunft?

Insbesondere für Menschen, die investieren möchten, stellt sich angesichts all dieser Zahlen eine zentrale Frage: Lohnt es sich noch, hierbei sein Geld anzulegen oder ist der Bedarf demnächst gedeckt?

An diesem Punkt sei zunächst auf Unternehmen verwiesen, die sich nur mit der Investition in Immobilien befassen. Profis aus dem Bereich Private Equity, die sogenanntes Mezzanine-Kapital in Immobilienprojekte investieren. Es genügt ein Blick in das Portfolio solcher Häuser, um zu erkennen, wie die Tendenz lautet:

Ja, bei Pflegeimmobilien ist der zukünftige Bedarf noch längst nicht gedeckt. Tatsächlich konnte die Branche bislang trotz aller Bau- und Umbautätigkeit nicht einmal den derzeitigen Bedarf befriedigen.

Mehr noch: Aktuellen Prognosen zufolge wird sich bei einer nicht scharf ansteigenden Bautätigkeit in den kommenden beiden Jahrzehnten eine Lücke von mehreren Hunderttausend Pflegeheimplätzen auftun.

– 2021 gab es in Deutschland rund 4,1 Millionen pflegebedürftige Menschen.

– 2040 könnte diese Zahl auf bis zu 5,6 Millionen ansteigen, wovon 1,14 Millionen eine stationäre Pflege benötigen.

Und das sind nur diejenigen Menschen, die tatsächlich irgendeine Form von Pflege durch weitere Personen benötigen. Hinzuaddieren muss man noch diejenigen, die ganz einfach nur altersgerecht unter Gleichaltrigen leben möchten, ohne dafür auf eine zusätzliche Betreuung angewiesen zu sein.

Erneut kommt hier der demographische Wandel ins Spiel. Aktuell werden die besonders alten Jahrgänge von denjenigen Menschen bestimmt, die während und vor dem Zweiten Weltkrieg geboren wurden. Dabei handelt es sich jedoch um aus damaligen demographischen Gründen nicht sonderlich starke Alterskohorten. Anfang der 1930er etwa brach die Geburtenrate rapide ein, erholte sich dann im Verlauf des Jahrzehnts, nur um während des Krieges erneut einzubrechen.

Die Zeit nach dem Krieg wird jedoch besonders wichtig für den Stand der Pflegeimmobilien in den kommenden Jahrzehnten: In den ersten Jahren der 1950er begann in Ost- wie Westdeutschland ein starker Geburtenanstieg. Und im Gegensatz zu den Jahren vor dem Krieg gab es hierbei eine deutlich geringere Kindersterblichkeit. Ergo: Es wurden nicht nur viele Menschen geboren, sondern diese wuchsen auch heran.

Diese Personen der sogenannten Baby-Boomer-Generation stehen gerade erst am Beginn ihrer Verrentung. Wer etwa 1955 als typisches Kind der Wirtschaftswunderjahre geboren wurde, der konnte erst 2021 in Rente gehen (offizielles Renteneintrittsalter 65 Jahre + 9 Monate). Diese Hochphase der Geburten hielt in Ost und West bis in die zweite Hälfte der 1960er an. Erst danach wurden die Auswirkungen der Antibabypille spürbar.

Hier nun die Folgen für die künftigen Alten- und Pflegeheime:

– Die statistische Lebenserwartung ist immer nur ein Mittelwert. Außerdem inkludiert sie die Kindersterblichkeit eines jeden Jahrgangs. Gab es also in einem Jahrgang eine hohe Kindersterblichkeit, wird seine Lebenserwartung auf dem Papier gering sein, selbst wenn die Überlebenden durch andere Faktoren tatsächlich ein hohes Alter erreichen.

– Bereits die Baby-Boomer können durch ihre Lebensbedingungen auf eine respektable Lebenserwartung blicken. Wer etwa 1960 geboren wurde, bringt es auf Werte von 66,9, respektive 72,4 Jahren (Männer/Frauen).

– Zwar sind die Folgegenerationen ab den späten 1960ern kopfschwächer, allerdings ist ihre Lebenserwartung nochmals erhöht. Wer 1975 geboren wurde, wird statistisch 69,9, beziehungsweise 76,3 Jahre alt werden. Da er (nach aktuellem Stand) 2042 in Rente gehen wird, stehen die Chancen gut, darin noch gut und gerne 10 bis 20 Jahre zu leben – oder sogar noch länger, denn:

– Medizin steht nicht still. Jedes Jahr werden neue Techniken, Methoden, Medikamente entwickelt, die bereits der heutigen Bevölkerung zugutekommen.

Das alles muss mit einer heutigen und künftigen Geburtenrate kombiniert werden, an der sich nach derzeitigem Wissensstand kaum etwas dramatisch ändern wird. Es wird also noch für mehrere Jahrzehnte auf eine zahlenmäßig weiterhin ansteigende und dabei im Schnitt immer ältere Bevölkerung hinauslaufen.

– 2030 werden 22,8 Prozent der Bevölkerung 67 Jahre und älter sein;

– 2040 rund 26 Prozent;

– 2050 26,3 Prozent und

– 2060 werden 27,4 Prozent aller Deutschen bereits ihren 67. Geburtstag gefeiert haben.

Und das alles bei einer Gesamtbevölkerung, die sich nach derzeitigen Schätzungen dann immer noch im Bereich von 78,2 Millionen Menschen bewegen wird. Nochmal zum Vergleich: 1990 gab es 79,7 Millionen Deutsche und nur 13 Prozent Senioren.

Damit haben alle Immobilien, die mit altersgerechtem Wohnen und Pflege zusammenhängen, einen hervorragenden, zukunftssicheren Stand.

Tatsächlich muss hier noch ein weiterer Faktor erwähnt werden: Wo die Geburtenrate ähnlich niedrig ist wie die Ausbildungsquoten, müssen solche Immobilien immer technischer werden, um einen Mangel an menschlichem Pflegepersonal auszugleichen. Neben der allgemeinen Bautätigkeit werden künftig deshalb noch viele Umrüstungen anstehen – etwa, um Sensoren für die Vitalfunktionen in alle Räume zu integrieren.